少子化は地価を下げるってほんと？①

　はじめは少しお硬めで。

　少子化と地価を語る前に、ニュースや新聞で地価の報道があるときに必ず気をつけて頂きたいポイントがあります。お分かりのこととは思いますが、発表を鵜呑みにしてはならないということ。商業地の地価が○．○％上昇とあり、おそらくもっともらしくさらに○○区は○．○％と詳しげに掲載されます。これをどうすれば信用できるのでしょうか？土地の価格は一軒隣になるともう違います。ビルがひとつ建ち、大きく地価を押し上げれば周辺の何百軒が横ばいでもその地域は確実に上昇します。１丁目と２丁目はもっと事情が違うでしょうし。一概には言えないはずです。

　ほぼ全面的に上昇が見られるならそれはある程度値上がりしているのでしょう、が、比較は前月？前年？前期ですか？そのときは２年前と比べてどのくらい落ち込んでいましたか？３年前を100として、２年前は95、去年は90だとします。今年92になると上昇率は＋2.2％です。来年94になると連続＋2.2％となります。２年かけておととしにも戻っていないのに地価連続上昇です。このように元データの把握をせずに上昇率だけに気を取られるとなんだかおかしいことになります。はっきり言いますが、現場の業者でさえ上がるか下がるか、上がっているのか、下がっているのか分るはずがありません。ただ単に、資料としてデータはこうです、と言うだけです。さすがにバブル時の銀行と同じ過ちを繰り返さないと思いますが、もし言い切る人が居たら十分に気をつけましょう。それは当たるも八卦のことなのです。

　もうひとつ、価格、つまり現実に相場を決めるのは誰を隠そう購入するあなたなのです。私達は土地を買うときに十分検討しますが、お金を出すのですからそれは土地家屋調査士や土地鑑定委員会が決めることより真剣なものとなります。その候補地にのみ絞り、相場から入り、環境を調べ、交通を調べ、土地柄、土壌、近隣施設、学校、病院、職場や実家との距離などなど、それは膨大な情報を価格に反映しなければ納得できませんから行う作業。そうやって必死に決めた価格こそが生きた相場なのです。ですから皆さんはニュースや新聞を参考程度にしか見ないでしょう。とても正しいと考えます。

　こうした価格の現在要因を前提にして、少子化は地価を下げるものなのか考えて見ましょう。よく言われるもっともらしい論として、欲しい人が減るから当然下がる。空き家も増えてるし…というものがありますが、さあ前提で書いたようにこれらの言葉は参考程度に留めて私たちは深謀遠慮しなければなりません。

　・・・この項②に続く

by　Bss